Resumen en 30 segundos
- El contrato de vivienda habitual dura como mínimo 5 años (7 si el casero es una empresa), aunque firmes por uno.
- Fianza obligatoria de 1 mes y, como mucho, 2 meses más de garantía adicional.
- Los honorarios de la inmobiliaria los paga el propietario, no tú.
- Contratos desde el 26 de mayo de 2023: la renta se actualiza con el índice IRAV del INE, no con el IPC.
- Puedes irte a partir del sexto mes avisando con 30 días de antelación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege bastante al inquilino de vivienda habitual, pero mucha gente no conoce sus derechos y acepta cláusulas que no son legales. Con estas claves sabrás qué te pueden pedir y qué no.
El contrato dura como mínimo 5 años
Si alquilas tu vivienda habitual, el contrato se prorroga cada año a tu voluntad hasta alcanzar 5 años si el casero es una persona física, o 7 años si es una empresa. Da igual que firmes por un año: tú decides si sigues.
Cuando se cumplen esos años, si nadie avisa (el casero con 4 meses y tú con 2 meses de antelación), el contrato se prorroga año a año hasta 3 años más.
Puedes irte a partir del sexto mes
Tienes derecho a desistir del contrato después de los 6 primeros meses, avisando con al menos 30 días. El contrato puede prever una indemnización de un mes de renta por cada año que quede por cumplir (proporcional si es menos), pero solo si está pactada por escrito.
Fianza: un mes, y como mucho dos más de garantía
- Fianza legal: exactamente 1 mes de renta en vivienda. El casero debe depositarla en el organismo de tu comunidad autónoma.
- Garantías adicionales (depósito extra o aval bancario): como máximo 2 meses más.
Te la deben devolver al final del contrato; si pasa un mes desde que entregas las llaves sin devolverla, genera intereses a tu favor.
La inmobiliaria la paga el propietario
Desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga el arrendador. Si una agencia te cobra “honorarios” o “gastos de estudio” como inquilino, es una práctica contraria a la ley.
Ojo
Cuidado con los contratos de temporada para lo que en realidad es tu vivienda habitual: tienen menos protección. Si vas a vivir ahí de forma estable, el contrato debe ser de vivienda habitual.
Cuánto te pueden subir la renta
Solo te pueden actualizar la renta una vez al año y si el contrato lo prevé. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el límite es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE cada mes. Los contratos anteriores siguen con lo pactado (normalmente el IPC). Si el contrato no dice nada, la renta no sube.
Zonas tensionadas: reglas extra
En los municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado (unos 310 en agosto de 2026) hay límites adicionales a la renta de los nuevos contratos y más obligaciones para los grandes tenedores. Pregunta en tu ayuntamiento o comunidad si tu barrio está incluido.
Reparaciones: qué paga cada uno
- Propietario: las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable (caldera, tuberías, electricidad…), sin subirte la renta por ello.
- Inquilino: las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (una bombilla, un grifo que gotea) y los daños que causes.
Avisa por escrito (email o WhatsApp) de cualquier avería: te sirve de prueba.
Si venden el piso, tu contrato sigue
La venta no rompe el contrato: el comprador ocupa el lugar del casero hasta que se cumplan los 5 o 7 años. Además, salvo que lo hayas renunciado en el contrato, tienes derecho de tanteo y retracto: preferencia para comprar el piso en las mismas condiciones.
Inventario y fotos: tu seguro para recuperar la fianza
El primer día, haz un inventario con fotos y vídeo de cada estancia, muebles y electrodomésticos, y envíalo al propietario por email. Al salir, repite el proceso. Es la forma más eficaz de evitar descuentos injustos en la fianza.
Ayudas y deducciones por alquiler
La deducción estatal por alquiler solo sigue vigente para contratos anteriores a 2015, pero muchas comunidades autónomas tienen su propia deducción en la renta para jóvenes o rentas bajas, y existen ayudas del Plan Estatal de Vivienda gestionadas por cada comunidad. Revísalo al hacer la declaración de la renta.
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Preguntas frecuentes
¿Me pueden echar al año si el contrato dice un año?
En un alquiler de vivienda habitual, no. Aunque el contrato diga un año, se prorroga año a año a tu voluntad hasta llegar a 5 años (7 si el propietario es una persona jurídica). La excepción es que el casero necesite la vivienda para él o su familia y eso conste en el contrato.
¿Cuánto me pueden subir el alquiler este año?
Solo lo que diga tu contrato, una vez al año. En contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 el límite es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE cada mes. Si tu contrato no dice nada sobre actualización, no te la pueden aplicar.
¿Quién paga las reparaciones?
El propietario debe hacer las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable. Tú pagas las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario y los daños que causes.
Esta guía es informativa y general. Las cifras y normas cambian: compruébalas en las fuentes oficiales enlazadas y, si tu caso es complejo, consulta con un profesional (gestor, abogado, médico o asesor financiero).
Fuentes consultadas
Cifras comprobadas el 30 de septiembre de 2026. Pueden cambiar: verifica siempre en la fuente oficial.