Resumen en 30 segundos
- El banco financia normalmente hasta el 80 % del precio o tasación (el menor).
- El Euríbor cerró septiembre de 2026 en el 3,247 %, un punto más que hace un año.
- Compara por TAE, no por el tipo de interés: la TAE incluye comisiones y vinculaciones.
- La ley te da la FEIN y al menos 10 días para estudiar la oferta, y una visita gratis al notario.
- Notaría, registro y gestoría de la hipoteca los paga el banco; tú, la tasación.
La hipoteca te acompañará 20, 25 o 30 años, así que unas décimas de diferencia se convierten en miles de euros. La buena noticia: la ley te protege bastante y los bancos compiten por los buenos perfiles. Estas son las claves para negociar con ventaja.
Cuánto te presta el banco (y cuánto deberías pedir)
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre precio de compra y tasación en primera vivienda (menos en segunda residencia). Además miran que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos. Pedir menos de lo que te ofrecen es de las mejores decisiones que puedes tomar.
El Euríbor manda en las hipotecas variables
Las hipotecas variables se calculan como Euríbor + diferencial. En septiembre de 2026 el Euríbor a 12 meses cerró con una media del 3,247 %, frente al 2,172 % de un año antes.
3,247 %
Euríbor medio de septiembre de 2026
+1,07 pts
subida respecto a septiembre de 2025
≈ +99 €/mes
subida típica en la revisión anual de una hipoteca media
Fija, variable o mixta
- Fija: misma cuota siempre. Pagas algo más a cambio de certidumbre.
- Variable: cuota que se revisa (normalmente cada 6 o 12 meses) según el Euríbor.
- Mixta: unos años a tipo fijo (5-10) y luego variable.
Pregúntate: ¿podría pagar la cuota si subiera 150 € al mes? Si la respuesta es no, prioriza la fija o una mixta con tramo fijo largo.
Compara por TAE, no por TIN
El TIN es solo el tipo de interés. La TAE incluye además comisiones y el coste de las vinculaciones, así que es la cifra buena para comparar ofertas. Pide a cada banco la TAE bonificada (con productos) y la no bonificada (sin ellos).
Las vinculaciones: haz números
Los bancos rebajan el tipo si domicilias la nómina, contratas seguros de vida y hogar, o un plan de pensiones. A veces compensa; otras, el seguro cuesta más de lo que ahorras. Calcula: ahorro anual en intereses − coste anual de los productos. Recuerda que no te pueden obligar a contratarlos, y el seguro de hogar obligatorio (daños) puedes contratarlo fuera.
Papeles que te van a pedir
Ten preparados: DNI, últimas nóminas (3-6), contrato de trabajo, vida laboral, última declaración de la renta, extractos bancarios de los últimos meses y, si eres autónomo, las declaraciones trimestrales. Cuanto más limpio sea tu historial (sin descubiertos ni préstamos al consumo), mejor oferta.
La Ley 5/2019 te protege antes de firmar
Desde junio de 2019:
- El banco debe darte la FEIN (la oferta vinculante) y la FiAE con al menos 10 días naturales antes de firmar.
- Tienes una cita gratuita con el notario que tú elijas, al menos un día antes, para resolver dudas.
- Se prohíben las cláusulas suelo abusivas: el único límite es que el interés no puede ser negativo.
Quién paga los gastos de la hipoteca
Con la ley actual, el banco paga la notaría de la hipoteca, el registro, la gestoría y el impuesto de AJD de la hipoteca. Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas. Ojo: los gastos de la compraventa siguen siendo tuyos (ver comprar un piso).
Comisiones por amortizar antes
Adelantar dinero reduce muchísimo los intereses, pero puede tener comisión. Los máximos legales:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros años; luego 0 % |
| Fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después |
Negocia y usa la competencia
Lleva la mejor oferta a los demás bancos. Negocia el diferencial, las vinculaciones y la comisión de apertura (cada vez más bancos la eliminan). Un intermediario hipotecario registrado puede ayudarte si tu perfil es complicado, pero pregunta siempre cuánto cobra y quién le paga.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?
Depende de tu tolerancia al riesgo. La fija da cuota estable toda la vida del préstamo; la variable suele empezar más barata pero sube o baja con el Euríbor. Con el Euríbor por encima del 3 %, compara la cuota fija con la variable en un escenario de subida: si no podrías asumir una subida de 100-150 € al mes, la fija o mixta te da más tranquilidad.
¿Qué es la FEIN?
La Ficha Europea de Información Normalizada es la oferta vinculante del banco con todas las condiciones de la hipoteca. Te la deben entregar con al menos 10 días naturales antes de la firma, junto con la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).
¿Me pueden obligar a contratar un seguro de vida con el banco?
No te pueden imponer productos vinculados como condición, salvo excepciones autorizadas. Sí pueden ofrecerte un tipo más bajo si los contratas (bonificación). Solo el seguro de daños (hogar básico) es obligatorio, y puedes contratarlo con quien quieras.
Esta guía es informativa y general. Las cifras y normas cambian: compruébalas en las fuentes oficiales enlazadas y, si tu caso es complejo, consulta con un profesional (gestor, abogado, médico o asesor financiero).
Fuentes consultadas
Cifras comprobadas el 30 de septiembre de 2026. Pueden cambiar: verifica siempre en la fuente oficial.