Resumen en 30 segundos
- Necesitas ahorrado alrededor del 30 % del precio: 20 % de entrada + 10-12 % de impuestos y gastos.
- Vivienda usada: pagas ITP (entre el 4 % y el 13 % según comunidad; 6 % en Madrid). Obra nueva: 10 % de IVA + AJD.
- Pide la nota simple del Registro antes de pagar nada: te dice quién es el dueño y si hay cargas.
- Las arras reservan el piso: si te echas atrás las pierdes; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
- Jóvenes y familias con hijos pueden financiar hasta el 100 % con el aval ICO (ampliado hasta 2027).
Comprar casa es probablemente la decisión económica más grande de tu vida. La mayoría de sustos no vienen del precio, sino de lo que no se ve: impuestos, cargas ocultas, gastos de comunidad pendientes o una hipoteca que se come media nómina. Estas son las claves para comprar con seguridad.
Calcula cuánto puedes pagar de verdad
Antes de mirar pisos, haz números. La regla que usan los bancos: la cuota de la hipoteca no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales, sumando otras deudas. Con 2.500 € netos al mes en casa, la cuota máxima razonable ronda los 750-875 €.
Necesitas ahorrado alrededor del 30 %
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio o del valor de tasación (el menor de los dos). El resto sale de tu bolsillo, más los impuestos y gastos:
20 %
entrada que normalmente no financia el banco
10-12 %
impuestos y gastos en vivienda usada (según comunidad)
≈ 30 %
ahorro total recomendado sobre el precio
Vivienda usada: pagas ITP
En una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma. Va del 4 % al 13 %: por ejemplo, 6 % en Madrid, 7 % en Andalucía y hasta el 10 % o más en Cataluña para la mayoría de compras. Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad: pregúntalo siempre.
Ojo
El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio que pagas y el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo de ese valor, pagarás impuestos como si hubieras pagado más. Consúltalo gratis en la sede del Catastro antes de negociar.
Obra nueva: 10 % de IVA más AJD
Si compras a un promotor, en lugar de ITP pagas IVA del 10 % (4 % en vivienda de protección oficial de régimen especial) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también depende de la comunidad (0,75 % en Madrid, 1,2 % en Andalucía, por ejemplo).
Los otros gastos de la compra
Además del impuesto, cuenta con:
| Gasto | Quién lo paga | Orientativo |
|---|---|---|
| Notaría de la compraventa | Comprador (salvo pacto) | 600-1.200 € |
| Registro de la Propiedad | Comprador | 400-800 € |
| Gestoría (si la usas) | Comprador | 300-500 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | Comprador | 300-600 € |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Según ayuntamiento |
Los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca los paga el banco desde la Ley 5/2019.
Pide la nota simple antes de pagar nada
La nota simple del Registro de la Propiedad se pide online por unos pocos euros y te dice:
- Quién es el propietario real (¿coincide con quien te vende?).
- Si hay cargas: hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres.
- La descripción oficial de la finca (metros, anejos como trastero o garaje).
Si hay una hipoteca pendiente, lo normal es que se cancele el mismo día de la firma con parte de tu dinero. Déjalo por escrito.
Comprueba deudas de comunidad e IBI
Las deudas con la comunidad de propietarios del año en curso y los tres anteriores pueden acabar afectando al piso aunque las dejara el dueño anterior. Pide al vendedor el certificado de deudas de la comunidad (lo emite el administrador) y el último recibo del IBI pagado. Pregunta también si hay derramas aprobadas (obras futuras).
Revisa el estado real y los papeles técnicos
Visita el piso a distintas horas, abre grifos, mira humedades y el estado de la instalación eléctrica. El vendedor debe entregarte el certificado de eficiencia energética. En algunas comunidades también se exige cédula de habitabilidad. Si el edificio es antiguo, pregunta por la ITE/IEE (inspección técnica del edificio).
Las arras: reserva con reglas claras
El contrato de arras es un precontrato en el que entregas una señal (suele ser el 10 % del precio). Lo habitual en España son las arras penitenciales:
- Si tú te echas atrás, pierdes la señal.
- Si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
Pon una fecha límite para firmar y, si dependes de la hipoteca, intenta incluir una cláusula que te permita recuperar la señal si el banco la deniega.
Compara hipotecas antes de comprometerte
No firmes arras sin tener al menos una simulación o preaprobación de uno o dos bancos. Compara TAE, vinculaciones y comisiones. Lo explicamos todo en pedir una hipoteca.
El día de la firma, en el notario
Unos días antes, pide al notario la minuta de la escritura y revísala con calma. En la firma se entrega el dinero (normalmente por cheque bancario o transferencia), se firma la compraventa y, si la hay, la hipoteca. Luego se paga el impuesto en 30 días hábiles (modelo 600 o el de tu comunidad) y se inscribe en el Registro.
Ayudas para jóvenes y familias
La Línea de Avales ICO permite que el Estado avale hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda es eficiente) para que el banco financie hasta el 100 %. Está ampliada hasta el 31 de diciembre de 2027 y es para:
- Jóvenes de hasta 35 años o familias con hijos menores a cargo.
- Ingresos de hasta 4,5 veces el IPREM (unos 37.800 € brutos por persona).
- Patrimonio de hasta 100.000 € y residencia legal en España los 2 años anteriores.
Pregunta también en tu comunidad autónoma: varias tienen avales o rebajas de ITP para primera vivienda.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso de 200.000 €?
Como regla general, unos 60.000 €: 40.000 € de entrada (20 %) y en torno a 20.000-24.000 € de impuestos y gastos si es de segunda mano. En Madrid, con un ITP del 6 %, los gastos serían algo menores; en comunidades con ITP del 10 % o más, mayores.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Normalmente el vendedor, porque grava el aumento de valor del suelo durante el tiempo que ha sido propietario. Revisa que el contrato no traslade este pago al comprador.
¿El ITP se paga sobre el precio de compra?
Se paga sobre el mayor de dos valores: el precio escriturado o el valor de referencia del Catastro. Por eso conviene consultar el valor de referencia antes de negociar.
¿Puedo comprar sin tener el 20 % de entrada?
Es difícil pero posible: la línea de avales ICO para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores cubre hasta el 20 % del préstamo (25 % en viviendas eficientes) con requisitos de ingresos y patrimonio. Algunas comunidades tienen programas similares.
Esta guía es informativa y general. Las cifras y normas cambian: compruébalas en las fuentes oficiales enlazadas y, si tu caso es complejo, consulta con un profesional (gestor, abogado, médico o asesor financiero).
Fuentes consultadas
Cifras comprobadas el 30 de septiembre de 2026. Pueden cambiar: verifica siempre en la fuente oficial.